北京外運大廈（北四環(huán)）一亞奧獨棟，獨棟寫字樓出租，獨棟物業(yè)出租，獨棟辦公室出租，位于北京中軸線與奧林匹克圣地交匯處的北京招商局外運大廈樓頂亮起了百年招商局金字招牌。在鳥巢、水立方、冬奧村、奧林匹克公園、元大都遺址公園環(huán)繞之中，四塊明亮的招商局招牌與奧林匹克中心商務(wù)區(qū)城市夜景交相輝映、相得益彰。招商局外運大廈占據(jù)了北京“南看歷史、北看未來”的里程碑位置，成為招商局在京的新地標。該項目屬于北三環(huán)，亞奧商圈，外運大廈是招商局集團交通物流事業(yè)部/集團北京總部的所在地。開發(fā)商自持，2018年8月，招商局集團積極響應(yīng)國家交通強國戰(zhàn)略，組建了集團交通物流事業(yè)部/集團北京總部。商圈成熟，配套齊全，交通物流產(chǎn)業(yè)是招商局集團三大產(chǎn)業(yè)之一，交通便利，步行地鐵站，僅僅需要9分鐘的時間！
【項目名稱】外運大廈
【項目位置】朝陽區(qū)安定路5號院8號樓外運大廈坐落于北京亞奧商圈，北臨奧體中心，南臨元大都遺址公園，地處北土城東路與安定路兩天主干路，10號線安貞門站地鐵上蓋，地理位置得天獨厚。項目周邊商業(yè)氛圍濃郁，為企業(yè)客戶商務(wù)洽談提供配套便利。外運大廈戶型方正無柱式大開間，有效提高使用率，方便公司自行設(shè)計布局。大廈配有多功能會議廳、員工餐廳，咖啡廳等。
出租面積：2000㎡-3200㎡
租金報價：12.8元-14.7元
付款方式：押三付三
交付標準：現(xiàn)狀交付
招商電話：13811119290
外運大廈有哪些入駐企業(yè)？
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地址： 北京市朝陽區(qū)安定路五號院八號樓外運大廈17層 復(fù)制
<em>北京市</em>朝陽區(qū)安定路五號院八號樓<em>外運大廈</em>17層
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大連市中山區(qū)魯迅路74號安達<em>大廈</em>A座1601
北京寫字樓存量甲級寫字樓市場庫存突破千萬大關(guān)，達到1005萬平方米，創(chuàng)歷年新高。新增供應(yīng)面積達140萬平方米，空置率持續(xù)走高，到達7.7%。 2017年北京甲級寫字樓平均租金為392元/月/平方米，相較于2016年的387元/月/平方米，穩(wěn)中有升。同時寫字樓市場投資熱度后半年開始回升，2017年累計投資額超4000億。 2017年，北京核心商圈寫字樓仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，金融街租金較高，高達547元/月/平方米。中關(guān)村的寫字樓在改造升級集中交付后，2017年的表現(xiàn)優(yōu)異，空置率為全市較低1.2%。幾乎與金融街一同接近滿租狀態(tài)。 在寫字樓的租賃面積和裝修情況方面，2017年，越來越多的企業(yè)偏愛大戶型，1000平方米以上寫字樓租賃占30%。同時，37.5%的企業(yè)租賃精裝修的寫字樓，相較于2016年的28%有大幅的提升。 金融、高科技和專業(yè)服務(wù)三大行業(yè)仍為成交較為活躍的領(lǐng)域，累計租走北京三分之二的寫字樓。2017年，聯(lián)合辦公的表現(xiàn)極為亮眼，租走10%的寫字樓，助力寫字樓的去化。
2017年北京寫字樓十大成交企業(yè)，中興通訊位居榜首，租走了外運大廈15895平米的寫字樓，其次是嘀無限、木棉匯兩家排名第二、三名。 未來五年，北京將有一大批“新中心”涌現(xiàn)，集中在非核心區(qū)域，其中，麗澤商務(wù)區(qū)、通州新城、石景山三大商圈，預(yù)計入市面積500萬平方米以上，占全市新增供應(yīng)量的48%。 2018年，北京熱門商圈依舊集中在金融街、國貿(mào)、中關(guān)村、望京酒仙橋幾大區(qū)域，行業(yè)集群現(xiàn)象將日益明顯。金融街的金融業(yè)占比90%，中關(guān)村的TMT占比72%，望京-酒仙橋多為互聯(lián)網(wǎng)新貴，亦莊匯聚大量醫(yī)藥業(yè)。 隨著大量新增項目的入市，北京有望步入多中心時代。未來部分企業(yè)將逐漸搬離核心商圈，非核心商圈或成為十分搶手的“香餑餑”。
多家房地產(chǎn)顧問機構(gòu)近日陸續(xù)發(fā)布的第三季度北京寫字樓市場報告顯示，受第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中向好態(tài)勢推動，北京全市及五大核心商圈寫字樓市場需求提升，租金繼續(xù)溫和上漲。同時，聯(lián)合辦公、郊區(qū)化辦公等辦公新業(yè)態(tài)正在重塑北京的寫字樓市場格局。
第一太平戴維斯報告稱，北京市甲級寫字樓總存量保持在967.1萬平方米，整體空置率環(huán)比下降1.0%至5.5%。戴德梁行統(tǒng)計顯示，北京全市有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米391.3元，同比上漲2.6%。非核心商圈的寫字樓供應(yīng)增加，預(yù)計第四季度有58.9萬平方米投放市場，將會給北京邊緣商業(yè)圈帶來更多商業(yè)機會。
核心商圈寫字樓租金未來以“平穩(wěn)”為主
據(jù)了解，國際金融機構(gòu)摩根士丹利近日續(xù)租位于金融街豐融國際大廈約0.34萬平方米的辦公空間。幾乎同時，另一家知名IT公司中興通訊則簽約了亞奧商圈的外運大廈，簽約面積約1.59萬平方米。
這兩家公司是北京核心商業(yè)圈公司的縮影，以金融和高科技為主的高端服務(wù)業(yè)在北京聚集，并逐步形成了金融街、CBD、燕莎、中關(guān)村、東二環(huán)、亞奧、望京-酒仙橋等北京核心商圈。其中前五個因為寫字樓存量面積均超過100萬平方米，習(xí)慣上被稱為北京五大核心商圈，近年來亞奧、望京-酒仙橋商圈的供應(yīng)面積也在增大，亞奧商圈寫字樓的平均租金已經(jīng)超過中關(guān)村。
戴德梁行北中國區(qū)寫字樓-企業(yè)服務(wù)部高級董事嚴區(qū)海對記者表示，未來一段時間，核心區(qū)的寫字樓租金以“平穩(wěn)”為主。一方面是因為北京的寫字樓供應(yīng)量逐年釋放，相對比較平均；另一方面則是北京金融、高科技等公司持續(xù)擴張。
此外，9月末，北京市正式發(fā)布《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》，要求“二環(huán)內(nèi)禁止新增建設(shè)用地，四環(huán)內(nèi)嚴控新增建設(shè)用地”，長期來看，嚴區(qū)海認為，中心城區(qū)的供應(yīng)受限將支撐核心圈物業(yè)價值持續(xù)堅挺。
商場酒店“變身”寫字樓打造聯(lián)合辦公空間成趨勢
記者近日在北京動物園南門附近發(fā)現(xiàn)，昔日熱鬧的天皓成服裝商品批發(fā)市場已經(jīng)不見蹤影，整座大樓外表嶄新，“寶藍金融創(chuàng)新中心”的牌子高高掛起，內(nèi)部裝修已經(jīng)完成，在一樓大廳還能聞到一陣陣石灰、油漆的味道。
記者走進物業(yè)辦公室，一位工作人員熱情地介紹改造過程并詢問，需要寫字樓還是孵化器的工位。原來從商場改成寫字樓的過程中，大樓的結(jié)構(gòu)沒有變化，清除原來市場內(nèi)的經(jīng)營場所后，在原有基礎(chǔ)上進行翻修。
地上樓層裝修成大面積連片的辦公空間，地下一層則改造成聯(lián)合辦公空間，提供工位出租服務(wù)，并且入駐公司享受中關(guān)村孵化器的政策。變成商務(wù)樓宇后，中心主要引入金融互聯(lián)網(wǎng)、高新科技、文創(chuàng)設(shè)計等多產(chǎn)業(yè)。
天皓成的華麗變身并不是個案。中關(guān)村商業(yè)圈里的鼎好大廈、e世界等電子市場也在逐步改造成辦公空間。此外，部分酒店變身寫字樓也正在進行。三里屯地區(qū)，盈科中心的公寓部分試水改造成寫字樓，并成功運營；今年4月，菜市口地區(qū)的五星級開元名都大酒店改造完成，更名“中融信托大廈”并對外招租，提供從850平方米到9000平方米不等的精裝大開間。
嚴區(qū)海表示，“商改辦”“酒改辦”趨勢持續(xù)走俏。一方面是由于北京疏解非首都功能，幾個大型的批發(fā)市場陸續(xù)搬遷；另一方面是相對于商場和酒店而言，寫字樓在運營成本、租金回報等方面都略勝一籌。
隨著中融信托大廈、盈科中心的改造成功，嚴區(qū)海認為，未來幾年，在酒店業(yè)和傳統(tǒng)百貨業(yè)表現(xiàn)低迷的背景下，核心區(qū)老舊商業(yè)項目的改造將更加受投資者關(guān)注。
郊區(qū)化辦公帶動寫字樓向邊緣商業(yè)圈聚集
滴滴出行近日在北京北五環(huán)外的上地地區(qū)文思海輝大廈擴租了1.44萬平方米。在文思海輝大廈附近，扎堆聚集著騰訊北京總部大樓、新浪總部大廈、網(wǎng)易大廈、百度科技園、漢王大廈等知名IT企業(yè)的寫字樓。
上地地區(qū)與北京東南五環(huán)外的亦莊開發(fā)區(qū)形成了北京中心城區(qū)之外兩大寫字樓集中區(qū)。戴德梁行統(tǒng)計顯示，預(yù)計四季度將有58.9萬平方米的新增供應(yīng)投放市場 ，且均位于非核心商圈。
嚴區(qū)海認為，北京的地鐵線不斷加快開通步伐，有力提高了非核心區(qū)的可達性，同時產(chǎn)業(yè)聚集，這些共同作用讓郊區(qū)化辦公成為趨勢，多中心也符合北京的規(guī)劃。四季度，北京有望新開通3條地鐵線，分別為S1線、燕房線和西郊線。這三條地鐵線的開通將分別帶動門頭溝、房山和海淀西北部等非核心區(qū)的發(fā)展。
由于核心商圈租金的高居不下，企業(yè)將搬遷和新簽約地點鎖定在交通便利的新興商圈不失為一個明智的選擇，尤其是對于租金較為敏感、體量較大及有擴張需求的企業(yè)租戶?！跤浾?張超 北京報道
（原標題：北京寫字樓市場格局重塑）
延伸閱讀 傳統(tǒng)商場變身寫字樓 電商沖擊或引發(fā)“商改寫”熱潮
2017年9月20日訊，“6.18”、“8.18”電商節(jié)后，你有多久沒有去逛購物中心了？你知道它們可能已經(jīng)不是商場了嗎？電商對于實體購物的沖擊，正影響著一些傳統(tǒng)商場的租金收益。為了謀求新的發(fā)展出路，京城不少傳統(tǒng)商場紛紛改寫為寫字樓。業(yè)內(nèi)專家預(yù)測，“商改寫”或?qū)⒊蔀橐还蔁岢薄?/span>
盈科中心
太陽宮百盛沒了 信托廣場來了
“哎呀，旁邊的百盛竟然沒了，看來是要改做別的了?！卑恚綈矍俸Ｙ徫镏行某燥埖膭⑿〗?，從廣場前看見隔壁的一片圍擋，才知道原來的太陽宮百盛店已經(jīng)沒了?！拔襾肀比h(huán)購物較少，來過的幾次中，確實也只去過百盛里的超市一次，畢竟兩家挨這么近，愛琴海至少是個更大點的購物中心。” 一家是購物中心，一家是傳統(tǒng)商場，就像劉小姐一樣，更多的消費者在“二選一”的選擇題中，將答案投給了購物中心。2016年10月31日，由于長期處于虧損狀態(tài)，百盛終止了北京太陽宮店的經(jīng)營，并出售了太陽宮店的產(chǎn)權(quán)。
周一下午三點，記者在現(xiàn)場看到，原來的百盛字樣已經(jīng)全部被撤掉，整棟建筑包圍在一片綠色圍擋之中，偶爾響起的機械聲，表明建筑內(nèi)部正在進行施工。百盛改造計劃的參與方之一告訴記者，百盛太陽宮店已經(jīng)正式確定改建為寫字樓項目，名為北京中融信托廣場，地上7層、地下3層，每層平面面積約6000平方米，預(yù)計最快可于今年10月份亮相。改造為寫字樓的過程中，設(shè)計團隊充分利用原有特殊結(jié)構(gòu)，設(shè)計并打造了貫通南北的采光中庭，也將項目由南至北切割為A、B兩區(qū)，可分可合?！爸辽?，在周圍這一片區(qū)域中，多是酒店和商場，少有一個純粹的寫字樓項目?！?/span>
中糧廣場的共享辦公空間開了
中糧廣場
“買洋到中糧”。如果是喜歡家居的人們，一定還記得多年前流行的這么一句話。作為長安街邊的建筑群，毗鄰北京站的中糧廣場一度是進口家居品牌的標桿，集合了眾多知名的進口家居品牌。資料顯示，在2006年前后，C座的中糧廣場購物中心擁有國際頂級家具品牌20多個，占據(jù)家具總品牌的50%，是名副其實的高檔品牌品牌薈萃之地。
然而，2007年后，隨著各個品牌家居賣場的興起，中糧廣場購物中心漸漸變得無人問津，特別是在年輕消費群體的心目中，購物再也沒有人去中糧?！拔覀儐挝痪驮谂赃叄蛇@么多年了，我從來不知道中糧廣場里還有購物中心?！鞭k公族小鄧告訴記者，從東方新天地到王府井步行街上的各大百貨公司，這一片有太多的購物場所，外觀略顯陳舊的中糧廣場自然不會引起人們的興趣。“我只知道那里是個辦公場所?！?/span>
正門口的建筑外立面上，就掛著一個“COFCO FANTASY”共享辦公空間的招牌?！斑@是我們最近新開的辦公空間，就在廣場C座，從A座可直接穿過去。”門口的安保人員主動向記者指路。和A座大堂設(shè)有封閉的閘機和電梯不同，走到C座，開放的采光中庭空間立即給人一種豁然開朗的感覺。記者在現(xiàn)場看到，地下一層到地下三層的空間，圍繞著采光中庭設(shè)置成了環(huán)形的共享辦公工位，僅僅在地上1層配有幾家簡餐餐廳和咖啡廳。
前臺工作人員告訴記者，共享辦公空間近期剛開業(yè)，分為蜂巢辦公、胡同辦公和庭院辦公三種模式，目前蜂巢辦公和胡同辦公正在對外招租，租金是每個工位每月2400元。“6人間的辦公工位租得還挺不錯的，只剩下一間了。”
太平洋百貨已成寫字樓
相較于太陽宮百盛和中糧廣場，今年年初就已經(jīng)重新開放的盈科中心似乎更被人所熟悉。曾在香港富商李澤楷旗下的盈科中心，位處三里屯商圈，原本是一個包括住宅、兩座甲級寫字樓和一個大型購物中心的綜合體。然而，自從2011年10月底太平洋百貨宣布撤出盈科中心后，購物中心部分就一直處于空置狀態(tài)，前后空了整整五年。2016年，新接手的產(chǎn)權(quán)方?jīng)Q定對購物中心進行改造。
周一下午，記者來到盈科中心。從正門看，這里還是商場慣常的五層建筑形態(tài)，正門口西邊是英菲尼迪的展示中心，東邊是安利的體驗館。走到建筑內(nèi)部，記者看到，盈科中心已經(jīng)摒棄了傳統(tǒng)商場的格子式格局，通過中庭、玻璃幕墻和挑高的空間來營造寫字樓所想要表現(xiàn)的檔次感。從電梯口的指示牌上看到，一到三樓已經(jīng)成為富士通中國有限公司的辦公地，一樓電梯口邊同時開了兩家售賣咖啡、簡餐的餐飲店，不過，工作日下午4點的時間段，進出盈科中心的人很少，記者透過玻璃可以看到，安利體驗館內(nèi)幾乎沒有前來體驗的消費者。
經(jīng)營下滑倒逼“商改寫”
好好的商場不做，為何要耗費精力改造成寫字樓？戴德梁行北中國區(qū)寫字樓企業(yè)服務(wù)部高級董事嚴區(qū)海告訴記者，近兩年傳統(tǒng)商場紛紛改造為寫字樓的主要原因還是和電商劇烈沖擊下實體店經(jīng)營下滑脫不開關(guān)系?！吧虉鋈肆髁可?，商戶的收入就會受到影響，而商戶收入的減少又會造成來商場整體租金的下降。”嚴區(qū)海談到，近幾年北京的商業(yè)地產(chǎn)租金增長緩慢，相反的，從2011年開始，北京的寫字樓租金就持續(xù)上升，至今已經(jīng)實現(xiàn)了連續(xù)7年的增長，市場平均租金水平相比6年前也翻了一番。
根據(jù)戴德梁行的報告，截止到2017年第二季度，全市甲級寫字樓的有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣392.1元，環(huán)比上調(diào)1.0%。五大核心商圈甲級寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣 415.4元，環(huán)比上調(diào)1.2%。
同時，另一個方面，寫字樓的空置率水平也一直處于很低的狀況，特別是甲級寫字樓，整體表現(xiàn)出一種供不應(yīng)求的局面。仲量聯(lián)行北京研究部數(shù)據(jù)顯示，北京甲級辦公樓空置率多年保持低于5%的水平，使得北京成為最供不應(yīng)求的辦公樓市場之一。
“當(dāng)然，寫字樓市場的競爭也很激烈，商場改造成寫字樓后并不意味著產(chǎn)權(quán)方可以一勞永逸，但是，考慮到北京核心區(qū)的商場供應(yīng)量已經(jīng)不小，這些商場或購物中心不改成寫字樓，就是一點兒機會都沒有了。”
“商改寫”或?qū)⒊蔀橐环N新潮流
“至少在我看來，‘商改寫’是有機會的，在一段時間內(nèi)將成為一種趨勢?！眹绤^(qū)海告訴記者，相較于商場，寫字樓在運營方面對于技術(shù)的要求要略低，但租金收入?yún)s更高更穩(wěn)定。根據(jù)研究，至少從租金水平上看，購物中心改造成寫字樓后，平均租金能增加30%到40%?！巴瑯邮巧猓\營寫字樓既不是很麻煩，回報又更穩(wěn)定，何樂不為?！?/span>
值得注意的是，“商改寫”的過程中也存在一些挑戰(zhàn)。嚴區(qū)海分析，從政策層面看，二者雖均為商業(yè)用地，同為40年產(chǎn)權(quán)，但若此前拿地性質(zhì)不含辦公用途，則商場不可改為寫字樓。此外，商業(yè)的平面設(shè)計絕大部分不適合寫字樓使用，因此在“商改寫”時需要優(yōu)化平面設(shè)計以滿足寫字樓用戶的使用要求。寫字樓對于自然采光有較高要求，因此“商改寫”需要提供一整套全新的自然采光方案?！案艣r來說，前期需要資金和技術(shù)的投入，后期需要在軟件服務(wù)上跟得上，‘商改寫’也不是一件簡單的事兒?！?/span>
