北京鳳凰置地一三元橋獨棟，項目26萬平方米建筑集群，開發(fā)商自持，涵蓋5棟獨立國際甲級寫字樓、商圈成熟，配套齊全，屬于三元橋核心商圈，位于三元橋的西北角，是集購物，辦公，住宿的綜合體，可以實現(xiàn)一站式辦公，以多元的建筑形態(tài)，不同的功能載體，交通便利，還有近20000平米獨棟服務式公寓，給予商務領袖階層完美生活詮釋，步行地鐵站，僅僅需要8分鐘的時間！
項目名稱：鳳凰置地一三元橋獨棟
所屬區(qū)位：東北三環(huán)
所屬商圈：三元橋
出租面積：1200㎡-2200㎡
租金報價：11.6元-16元
付款方式：押三付三
交付狀態(tài)：現(xiàn)狀交付
歡迎來電咨詢：13811119290
開業(yè)時間:2011/12/1
購物中心B1-3F，車位B2、B3
A座寫字樓
開業(yè)時間:2009年12月
FH座寫字樓
開業(yè)時間:2011年11月
G座長租公寓(產(chǎn)權為酒店) CR LANI
開業(yè)時間:2019年3月8日層高/凈高:4m28m
鳳凰置地一三元橋獨棟有哪些企業(yè)入駐？
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華潤置地（1109.HK）近期透露，公司位于北京的鳳凰置地廣場寫字樓已在業(yè)內集中亮相，吸引了包括日本電信巨頭NTT、國內IT行業(yè)領袖四維圖新以及其他美、日、韓等國的世界500強公司。目前，首期寫字樓出租率已超過75%。
華潤置地副總經(jīng)理郭鋒銳表示，世界500強著名企業(yè)開始簽約入駐CBD商圈，表明北京寫字樓市場正在從全球金融危機中逐漸復蘇，而華潤鳳凰置地廣場較高的出租率，說明項目得到市場的認可。
由于鳳凰置地廣場首期推出的A座寫字樓出租情況良好，華潤置地表示，將盡快推出項目后期的產(chǎn)品。其中G、H座將于2010年下半年開始預租，另外4.8萬平米的購物中心也將于2010年啟動全面招商。
資料顯示，華潤鳳凰置地廣場位于北京三元橋，東臨第三使館區(qū)，南抵CBD核心區(qū)，總建筑面積26萬平方米，由5棟面積20000—32000平方米的國際甲級智能化寫字樓、4.8萬平方米國際時尚購物中心、2棟法國雅高國際酒店和1棟服務式公寓組成。
鳳凰置地廣場位居三元橋核心地帶，是其規(guī)模的城市綜合體，周邊擁有高檔商務酒店數(shù)十家，其優(yōu)質的休息環(huán)境和便捷的交通出行，確保區(qū)域內資源充分滿足商務洽談的要求；法國雅高集團旗下現(xiàn)代化酒店擁有700余間客房，為往來商務人士提供最貼心的尊貴服務；服務式公寓是鳳凰置地廣場最富生活情景的組成部分，由國際的酒店式服務公寓品牌運營商-輝盛國際全面運營、管理，152套服務式公寓，給予商務階層生活詮釋；即將于2011年10月開業(yè)的鳳凰新天地是面向國際中產(chǎn)和精英白領集購物、休閑、社交于一體的精品國際商區(qū)，由3.5萬平方米的購物中心和1.5萬平方米商街構成，時尚美食、潮流名品、雅致休閑等多元業(yè)態(tài)為成功商務人士量身打造都市社交的魅力之所；而已經(jīng)滿租的鳳凰置地廣場A座和剛剛入市的F、H座寫字樓為更多國際企業(yè)提供堪稱的辦公場所。
華潤置地歷經(jīng)10年用心打造一座集寫字樓、國際酒店、服務式公寓、精品購物中心和高端公寓于一身的城市商務綜合體，這里聚集了北京1/3的涉外機構，數(shù)千家外企在此選址，商務氛圍濃厚；四大使館區(qū)環(huán)繞四方，遙相呼應。鳳凰置地廣場應有盡有的配套設施，滿足國際精英辦公與生活的一切需求，豐富多彩的綜合規(guī)劃，創(chuàng)造便捷無憂的辦公平臺，為都市商務精英提供更為豐富的、有品質的商務生活選擇。
截止2008年底，華潤置地營業(yè)額5年復合增長率48.3%，經(jīng)營利潤5年復合增長率106.2%。同時，截止2009年8月，華潤置地已提前完成2009年年度銷售目標。
目前華潤置地進入近20個城市，土地儲備在完成第六次集團資產(chǎn)注入后，一、二線城市為主的土地儲備高達2300萬平方米。
“集團孵化” 模式——“先放后取”的商業(yè)模式，即有效使華潤置地突破了發(fā)展的資本限制，同時也使華潤集團在資本投入上獲得了高回報和集團沉淀的資金有效使用，實現(xiàn)雙贏。
華潤集團的六次資產(chǎn)注入，資產(chǎn)金額高達234億港元，而華潤置地為此支付對價的現(xiàn)金部分不到60億港元，主要是通過向集團配股方式完成。
在大規(guī)模資產(chǎn)注入下，華潤置地2006年至2009年三次股權融資籌集資金額高達93億港元。華潤置地在資本運作的進與出，實現(xiàn)良好循環(huán)。
華潤置地在上市公司表內項目開發(fā)中主要選擇了住宅開發(fā)，而有效回避了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是比較明智的。華潤置地通過參股開發(fā)和后期物業(yè)運營（權益置換）能夠更加靈活的置入優(yōu)質資產(chǎn)并有效的分散賬面風險，提升公司業(yè)績。
華潤置地的土地儲備足夠其未來幾年快速發(fā)展之用；與加快周轉相比，華潤置地存在巨大的土地儲備及有限的交付能力之間的錯配問題。這是華潤置地需要彌補的方向。
華潤置地已基本確立了由“住宅開發(fā)＋投資物業(yè)”的原有商業(yè)模式向“住宅開發(fā)＋投資物業(yè)＋客戶增值服務”的新型商業(yè)模式的轉變和過渡，形成了新的生意經(jīng)，其內涵包括三個核心要素和一個互動關系。
華潤置地的項目以大盤為主，持續(xù)增值能力較強。在產(chǎn)品價值挖掘上，華潤置地傾向于選擇類似新鴻基、中海、仁恒的模式，對產(chǎn)品精雕，以配合項目規(guī)模。
一、發(fā)展沿革與當前市場表現(xiàn)
華潤集團下屬五家房地產(chǎn)公司，華潤置地是唯一一家上市公司，由此成為華潤集團房地產(chǎn)業(yè)務的核心運作平臺。
華潤置地憑借集團公司極其雄厚的資源背景，獨特的“集團孵化、租售并舉”商業(yè)模式，領先并均衡的經(jīng)營指標表現(xiàn)，目前位列行業(yè)領先企業(yè)陣營。
同時，其仍未充分展現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績、豐富資源和獨特商業(yè)模式，使其有可能成為內地房地產(chǎn)行業(yè)最具競爭力的企業(yè)，而具有極強的行業(yè)借鑒性。
華潤集團對進入新業(yè)務領域，一貫擅長采取收購方式進入新行業(yè)，華潤置地的前身為華遠地產(chǎn)。
1994年12月，香港華潤創(chuàng)業(yè)有限公司注資當時的北京市華遠房地產(chǎn)股份有限公司（即公司前身），開始了華潤集團在內地拓展地產(chǎn)業(yè)務的歷程。
2001年9月，正式更名為“華潤置地（北京）股份有限公司”。華潤置地于1996年11月在香港聯(lián)合交易所上市，為內地第一個在香港上市的地產(chǎn)公司，被列為香港恒生指數(shù)100種成分股和恒生中企指數(shù)成分股。
（一）突出業(yè)績表現(xiàn)與成長性
2008年度，華潤置地總資產(chǎn)707億港元，凈資產(chǎn)達360億港元，實現(xiàn)營業(yè)額港幣91.34億元，利潤港幣20.38億元，同比增長60.8%及42.4%。當前，上市流通股份總市值 798.67億。
截止2008年底，華潤置地營業(yè)額5年復合增長率48.3%，經(jīng)營利潤5年復合增長率106.2%。同時，截止2009年8月，華潤置地已提前完成2009年年度銷售指標。目前華潤置地進入近20個城市，土地儲備在完成第六次集團資產(chǎn)注入后，一、二線城市為主的土地儲備高達2300萬平方米。
加之其“住宅開發(fā)+持有物業(yè)+住宅增值服務”的發(fā)展戰(zhàn)略，核心優(yōu)質物業(yè)開發(fā)能力——城市大型綜合項目，以及具有差異性的“住宅增值服務”推進落實中，未來華潤置地成長空間非常優(yōu)良。
（二）華潤置地的發(fā)展戰(zhàn)略
華潤置地的發(fā)展定位：成為中國地產(chǎn)行業(yè)具競爭力和領導地位的綜合型地產(chǎn)公司，在集團規(guī)模和凈資產(chǎn)回報率方面達到行業(yè)領先水準。
華潤置地的產(chǎn)品定位：滿足中等收入以上消費者日益提升的住宅需求，以及品牌零售商對營業(yè)場所以及高端企業(yè)對寫字樓的租賃需求。開發(fā)與持有物業(yè)，雙頭并進。
產(chǎn)品表現(xiàn)：滿足中高收入消費者的住宅需求、品牌零售商對營業(yè)場所以及高端企業(yè)對寫字樓的租賃需求，采取住宅開發(fā)、投資物業(yè)持有兩頭業(yè)務雙向發(fā)展。
在住宅方面，仍將重點發(fā)展近郊中低密度產(chǎn)品及市區(qū)高密度產(chǎn)品；在投資物業(yè)方面，將會重點開發(fā)以大型購物中心為核心的“都市綜合體”產(chǎn)品，進而快速在全國復制。
（三）行業(yè)前三的綜合實力
企業(yè)綜合實力是系列指標的綜合考評，華潤置地在財務出身的決策者寧高寧、王印等歷任高管的掌舵下，企業(yè)各項經(jīng)營指標表現(xiàn)突出、穩(wěn)健、均衡，體現(xiàn)出企業(yè)的綜合實力。
華潤置地的營業(yè)額在行業(yè)內并不是最靠前的，但在極強的財務控制能力下，其業(yè)績仍未充分展現(xiàn)，但已經(jīng)實現(xiàn)了經(jīng)營業(yè)績的鎖定，以及平滑了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績波動特性。
華潤置地在土地儲備、持有物業(yè)比例、盈利能力、凈資產(chǎn)、負債率等方面領先于行業(yè)，綜合實力進入全國前三。
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二、商業(yè)模式“集團孵化”——先放后取
從業(yè)績表現(xiàn)看，華潤置地在內地房地產(chǎn)股中，并非最突出者。但其“集團資金孵化”、“持有型物業(yè)比例”和“資本運作、財務控制能力”等優(yōu)勢，使華潤置地在發(fā)展前景上更為明朗。同時，也提升了華潤置地母公司在國際資本市場的融資能力，為其發(fā)展提供了競爭力。
從華潤置地國際評級看房企策略水平差異，華潤置地近年在國際證券市場，獲得機構投資者普遍好評，其業(yè)務模式和發(fā)展策略是主因。
加之華潤置地自2007年開始實施的“住宅增值服務”生意經(jīng)，其差異化的產(chǎn)品定位策略和商業(yè)內涵，在試點項目完成之后，有望為企業(yè)升級創(chuàng)造基礎。
華潤置地的母公司華潤集團作為大型央企，具有極其強勁的資源背景。同時，華潤置地母公司支持的“集團孵化模式”，對造就華潤置地發(fā)揮了極其現(xiàn)實的推動力。
對于華潤置地的“集團孵化模式”，為業(yè)界所關注的是始自2004年至今的六次注入土地儲備和資產(chǎn)。
“集團孵化模式”對華潤置地的現(xiàn)實推動在于：
在2000年華潤整合萬科、華遠（華潤置地前身）的過程中，華遠與華潤分家之后的一個階段，華潤置地在人才和項目儲備上的分流，使華潤置地在發(fā)展上處于被動。而第一次集團孵化的注入資產(chǎn)，有效的避免了華潤置地在業(yè)績上的尷尬。同時，快速提高了其凈資產(chǎn)規(guī)模，打造出華潤置地租售并舉的商業(yè)模式。
從發(fā)展的角度，華潤“集團孵化模式”使華潤置地突破了自身發(fā)展的資本限制，使華潤置地由一個地方房地產(chǎn)企業(yè)，在短短數(shù)年內，快速成長為房地產(chǎn)行業(yè)前三的企業(yè)。
“集團孵化模式”優(yōu)化了華潤財務表現(xiàn)，為股權融資創(chuàng)造了空間。華潤集團孵化模式的特點是，被孵化項目為華潤置地團隊具體操作，集團資金在華潤置地表外循環(huán)，在住宅項目進入銷售階段和持有類物業(yè)成熟后，注入上市公司。該模式有效地優(yōu)化了房地產(chǎn)開發(fā)階段的拿地資本支出、開發(fā)資本支出與財務報告的錯配。
“集團孵化模式”使華潤置地凈資產(chǎn)迅速具備規(guī)模效應，成為其證券市場資本運作的核心，使其在證券市場上的操作空間游刃有余，并且贏得了市場的高度認同。在華潤置地對業(yè)績進行財務控制以及開發(fā)規(guī)模在行業(yè)內并不突出的背景下，其股市高市盈率顯示出市場對其商業(yè)模式的認同，短期和長期效應兼顧。
“集團孵化模式”——“先放后取”的商業(yè)模式，即有效使華潤置地突破了發(fā)展的資本限制，同時也使華潤集團在資本投入上獲得了高回報和集團沉淀的資金有效使用，實現(xiàn)雙贏。
華潤集團的長期行為，使未來華潤置地的成長空間，具有極大的想象空間和可實現(xiàn)性，打造出地產(chǎn)藍籌股。
華潤集團的六次資產(chǎn)注入，資產(chǎn)金額高達234億港元，而華潤置地為此支付對價的現(xiàn)金部分不到60億港元，主要是通過向集團配股的方式完成。證券市場對華潤的地產(chǎn)模式，給與了高度認可。雖然華潤置地向集團返回少量現(xiàn)金，但從資金使用成本與資產(chǎn)溢價的角度，華潤集團與華潤置地同時實現(xiàn)雙贏。
在集團大規(guī)模資產(chǎn)注入的背景下，華潤置地2006年至2009年三次股權融資籌資金額高達93億港元。華潤置地在資本運作的進與出上，實現(xiàn)良好循環(huán)。
華潤集團資產(chǎn)注入的定價方式，采取項目成本為基礎的小幅度溢價，合理體現(xiàn)資金使用直接成本；同時對注入資產(chǎn)的市場估值采取大幅度折讓，將盈利有效轉移至資本平臺。從華潤置地在資本市場上的一系列動作，將優(yōu)質物業(yè)的未來收益預期作為再融資的支撐點，實質上是商業(yè)地產(chǎn)項目融資變現(xiàn)的一種選擇。通過資產(chǎn)置換注入和定向增發(fā)實現(xiàn)了物業(yè)的變現(xiàn)融資。這種融資方式屬于權益融資，它的成本較一般的企業(yè)債和可轉換債券低，權益控制的操作空間更廣。
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三、資本運作——提升財務指標、擴大股權融資空間
華潤置地資本運作的核心是：有效降低賬面風險、提升財務指標、擴大股權融資空間，借助資本市場做大做強成為綜合性的房地產(chǎn)企業(yè)。
土地儲備和資產(chǎn)的注入，從各個方面提升了華潤置地的財務指標，為其在資本市場上的進一步融資打下了良好的基礎。
同時，集團資產(chǎn)注入后，華潤置地總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)迅速提升，為華潤置地帶來更高的資信評級，為進一步的銀團融資創(chuàng)造了條件。
華潤置地當前總資產(chǎn)700多億，盤子做大為融資操作提供空間。凈資產(chǎn)300多億，凈資產(chǎn)高，避免了再融資攤薄效應，證券市場操作主動性強。
在金融與投資的配合上，出與進循環(huán)順暢。華潤置地作為上市公司，較少采取在同一會計周期內獨立開發(fā)多個商業(yè)地產(chǎn)項目，而主要是通過與集團孵化模式開發(fā)后，選擇性持有權益以及收購的方式獲得投資性物業(yè)，減輕了現(xiàn)金流的壓力，有效的降低運營的公開財務風險。
在盈利能力上，華潤置地表現(xiàn)并不突出。凈利潤在財務報表中仍未充分展現(xiàn)，但預計未來2年的業(yè)績表現(xiàn)將突出。
市場對華潤發(fā)展能力認可度很強，股價市盈率較高，市場對華潤的業(yè)績預期已經(jīng)體現(xiàn)。企業(yè)綜合實力在證券市場已得到充分實現(xiàn)。
華潤置地通過持有型物業(yè)運營策略（主要是指分散開發(fā)風險和置入優(yōu)質商業(yè)地產(chǎn)項目）可以集中在一段時期內提高其凈資產(chǎn)值、每股盈利及盈利預期，促使股票價格上升，這從華潤置地的股價走勢中可以清楚地看到。因為前期物業(yè)運營策略優(yōu)化了華潤置地的財務表現(xiàn)，所以使再融資進行順利且對業(yè)績影響不大。
Estimated NAV指標是各研究機構對上市公司凈資產(chǎn)的最新變化情況做的量化估值，它反映了該公司即時的真實價值。該指標的高低通過“市凈率”影響股價高低的重要因素，也是實現(xiàn)定向增發(fā)的重要參考依據(jù)。華潤置地在完成一系列物業(yè)運營動作后，NAV由于折價置入優(yōu)質資產(chǎn)（包括物業(yè)和土地）以及物業(yè)重新評估增值的影響而有了顯著提高。
憑借良好的資信評級與財務控制能力，華潤置地在企業(yè)資金結構上，保持良好狀態(tài)。
截止2008年底，華潤置地綜合借貸額折合港幣210.93億元，現(xiàn)金及銀行存款折合港幣55.53億元，凈負債對股東權益比率為46.0%。
貸款的貨幣構成為人民幣47.6%，港幣52.4%。貸款總額中，約19.3%的銀行貸款將于一年內到期，而其余為長期貸款。2008年的加權平均銀行貸款年息為5.4%。
四、租售結合——核心優(yōu)質物業(yè)模式
華潤置地是一家綜合型地產(chǎn)公司，主營業(yè)務為物業(yè)發(fā)展和物業(yè)出租。2005年末華潤置地以31.95億港元從母公司華潤集團手中收購商業(yè)地產(chǎn)項目，通過此次收購行為，目前華潤置地整體物業(yè)運營模式已經(jīng)初顯雛形。
華潤置地對住宅項目和商業(yè)項目的“雙管齊下”，一方面可以利用住宅的銷售加速資金的回籠，而另一方面對優(yōu)質商業(yè)項目的持有，也增強了華潤置地的抗風險能力。華潤置地作為集團的上市公司，物業(yè)投資組合使其具有持續(xù)而穩(wěn)定的投資回報預期。
通過統(tǒng)計歷年開發(fā)和持有的物業(yè)權益，華潤置地占主導權益的項目開發(fā)中住宅類物業(yè)比例占到7成左右，而商辦類物業(yè)比例占到3成。在持有物業(yè)方面，商辦類物業(yè)所占比重超過九成。
華潤置地在上市公司表內項目開發(fā)中主要選擇了住宅開發(fā)，而有效回避了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是比較明智的。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中需要巨額資金且不確定性因素較多，在開發(fā)周期內對上市公司的業(yè)績影響較大，而華潤置地通過參股開發(fā)和后期物業(yè)運營（權益置換）能夠更加靈活的置入優(yōu)質資產(chǎn)并有效的分散賬面風險，提升公司業(yè)績。
華潤置地的土地儲備規(guī)模較大，主要分布在三大經(jīng)濟圈的中心城市和中西部的熱點城市。其發(fā)展策略明晰，側重于發(fā)展“郊區(qū)低密度住宅”和“市區(qū)高密度住宅”，并結合規(guī)?；摹俺鞘芯C合體”大型商業(yè)地產(chǎn)項目，實現(xiàn)土地價值利用的最大化。
截止2008年12月31日，華潤置地投資物業(yè)資產(chǎn)賬面總值為港幣99.98億元，2008年年內經(jīng)獨立第三方評估取得的物業(yè)增值為3.70億元港幣，投資物業(yè)占集團總資產(chǎn)值的比重為14.1%。
2008年內，持有型物業(yè)出租收益為9.67億元港元，比上年同期增長12.0%。在出租業(yè)務營業(yè)額增長的同時，出租業(yè)務的EBITDA利潤率也維持在70%以上的較高水平。
當前，華潤置地在建的出租型物業(yè)包括：北京鳳凰城公建、北京橡樹灣公建、深圳華潤中心二期、成都翡翠城公建、成都二十四城公建、成都橡樹灣公建、綿陽項目公建、杭州萬象城、無錫太湖國際社區(qū)公建、大連星海灣酒店、重慶二十四城公建等，共計269萬平方米的建筑面積的持有型物業(yè)。
華潤置地的物業(yè)運營模式是由企業(yè)的自身構架所決定的，國資背景、豐富的同系公司資源以及良好的融資平臺是它這種物業(yè)運營模式目前獲得成功的基礎，這種物業(yè)運營模式的可復制性不強，具有進入門檻。
華潤置地物業(yè)運營模式的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在對于持有型物業(yè)的選擇時機和持有型物業(yè)組合策略的把握上。同時華潤置地對于權益配比也非常重視，其所持權益隨著物業(yè)經(jīng)營的成熟而逐漸增加。
